Datum
28 mei 2015

Thema
Economie

Huizen CI---Huizen_tcm46-322347

Een lagere Loan-to-Value (LTV)-limiet voor woninghypotheken vergroot de financiële weerbaarheid van met name jonge huiseigenaren, zorgt voor een stabielere huizenmarkt en economie, en maakt de marktfinanciering van banken minder kwetsbaar. Hierdoor wordt definanciële stabiliteit versterkt. Bij een lagere LTV-limiet zullen starters meer moeten sparen voordat ze een eigen woning kunnen kopen. De macro-economische kosten hiervan zijn beperkt en manifesteren zich vooral in de transitiefase naar een structureel lagere LTV-limiet

De LTV-limiet wordt als uitvloeisel van het kabinetsbeleid jaarlijks met 1%-punt verlaagd, van 103% nu tot 100% in 2018. Het kabinet, het IMF en de Commissie Wijffels hebben aangegeven dat een verdere verlaging na 2018 wenselijk is. Naar aanleiding hiervan en op verzoek van het Financieel Stabiliteitscomité heeft DNB in de studie “Effecten van een verdere verlaging van de LTV-limiet” de gevolgen van een stapsgewijze verlaging van de LTV-limiet naar 90% voor de financiële stabiliteit en de macro-economie in kaart gebracht.

Starters minder kwetsbaar

Een lagere LTV-limiet vergroot de financiële weerbaarheid van met name starters op de woningmarkt. In 2013 stond tweederde van de starters die sinds 2004 een woning hadden gekocht onder water. Indien annuïtaire aflossing en een LTV-limiet van 100% in 2004 al de norm waren geweest, zou in 2013 nog altijd bijna de helft van de starters onder water hebben gestaan. Bij een LTV-limiet van 90% zou dat 13% zijn geweest, terwijl bij een LTV-limiet van 80% geen van deze starters onder water zou hebben gestaan in 2013 (grafiek 1).Grafiek-1_tcm46-322350

Grafiek 1 – Aandeel starters onder water in 2013 bij verschillende LTV-limieten

LTV-limieten en onderwaterproblematiek starters

Bron: DNB, Loan Level Data.
De grafiek heeft betrekking op hypotheken afgesloten die in de periode 2004-2012 zijn afgesloten door starters, en toont het aandeel van deze hypotheken dat in 2013 onderwater zou hebben gestaan bij hypothetische LTV-limieten van 100, 90 respectievelijk 80%. De huizenprijsontwikkeling is onveranderd verondersteld.

Stabielere huizenmarkt en economie

Een lagere LTV-limiet beperkt het risico van boom-bust cycli op de huizenmarkt. Uit internationaal onderzoek blijkt dat structureel lagere LTV-ratio’s gepaard gaan met minder volatiele huizenprijzen. Via een stabielere huizenmarkt draagt een lagere LTV-ratio bij aan beperking van het type conjuncturele schommelingen waar de Nederlandse economie in de afgelopen decennia door is getroffen. Waar sterke huizenprijsstijgingen de Nederlandse bestedingen in de jaren negentig fors hebben gestimuleerd, heeft de neergang van de woningmarkt in de periode 2008-2013 de recessie juist versterkt.

Verbeterde beschikbaarheid marktfinanciering banken

Lagere LTV-ratio’s beperken het kredietrisico van banken en verminderen de bancaire afhankelijkheid van marktfinanciering. Met zijn zeer hoge hypotheekschulden en LTV-ratio’s loopt Nederland internationaal gezien uit de pas. Dit vormt – vooral in tijden van stress – een risico voor de beschikbaarheid van marktfinanciering voor banken. Een LTV-limiet die meer in lijn is met omringende landen maakt marktfinanciering minder kwetsbaar.

Macro-economische effecten

De macro-economische kosten van een lagere LTV-limiet manifesteren zich vooral in de transitiefase. Een deel van de potentiële starters beschikt niet over het benodigde eigen vermogen en zal eerst moeten sparen voordat zij een woning kunnen kopen. Dit leidt tot minder vraag naar koopwoningen, wat ceteris paribus neerwaartse druk op de huizenprijzen en woninginvesteringen geeft. Bij een LTV-limiet van 90% is bijna 73% van de potentiële starters gerestricteerd. Naar verwachting kunnen zij, na gemiddeld bijna 3 jaar sparen, uiteindelijk vrijwel allemaal alsnog een woning kopen. Dit beperkt de gevolgen voor de woningmarkt en de macro-economie in belangrijke mate.

De vraag naar koopwoningen daalt bij een LTV-limiet van 90% uiteindelijk met maximaal 190.000. Bij een stapsgewijze verlaging van de LTV-limiet komen huizenprijzen na 5 jaar 3½ à 4% en op langere termijn 4 à 5% lager uit dan bij ongewijzigd beleid. Als starters – na voldoende te hebben gespaard – met een groter budget de woningmarkt op gaan, zal de huizenprijsontwikkeling zich uiteindelijk herstellen. De extra vraag naar huurwoningen bedraagt tijdens het afbouwen van de LTV-limiet 11.000 tot 19.000 woningen per jaar. Het is op dit moment onzeker of de huurmarkt deze extra vraag kan accommoderen. Flankerend beleid kan dit vergemakkelijken.